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45億美元也不夠!巨頭撒錢也救不了的加州房產

2019/11/8 15:36:51  文章來源:不詳  作者:佚名
文章簡介: 距離蘋果公司位于庫比蒂諾的總部一英里處,坐落著一具因日照而逐漸褪色的Vallco購物中心殘骸。目前,這里只有空蕩蕩的黃褐色建筑,大片的黑色瀝青和一堆曾經是停車場的碎石。 大約一年前,一名開發商提交了一份在該地建造2400套公寓的提案,其中

  距離蘋果公司位于庫比蒂諾的總部一英里處,坐落著一具因日照而逐漸褪色的Vallco購物中心殘骸。目前,這里只有空蕩蕩的黃褐色建筑,大片的黑色瀝青和一堆曾經是停車場的碎石。

  大約一年前,一名開發商提交了一份在該地建造2400套公寓的提案,其中一半將得到補貼,以使該公寓租金低于市場水平。市政府不情愿地批準了這項計劃,之后一個社區團體提起了訴訟,最終該項目在法庭上陷入了僵局。

  周一,蘋果公司宣布了一項25億美元的計劃,旨在幫助這個人口最稠密的州解決保障性住房嚴重短缺的問題。幾周前,Facebook宣布將為一個類似的項目投入10億美元資金,而谷歌也在幾個月后做出了同樣的承諾。今年1月早些時候,微軟也承諾為西雅圖地區提供5億美元的經濟適用房。

  除了公共關系維護之外,這些舉措相當于是一些科技巨頭的公開聲明,即他們開始在解決長期的區域性住房短缺問題上發揮更積極的作用。畢竟這一問題使他們的擴張變得困難,不僅僅是針對員工,而且針對廣大公眾。

  但別指望錢能帶來多大變化。在加州極其昂貴的房地產市場上,幾十億美元買不了多少東西。即便如此,這些公司的公告也帶來了一些關鍵問題,但這些問題大多沒有答案,比如這些資金將花在何處、如何花以及何時花。正如Vallco的困境所表明的,最大的問題是加州長期以來一直在努力解決的問題:在地方政府和房主竭盡全力阻止的情況下,如何建設急需的住房。

  加州大學伯克利分校Terner住房創新中心的教務主任Carol Galante說:“這些投資是一個機會,因為很明顯,科技公司希望參與進來,希望他們的錢能發揮作用。然而,這種漫無目的的做法,每個公司發表一個看起來很不錯的聲明,并沒有什么用處。只有讓他們進行更大范圍的配合、討論,思考該如何推進公共政策的改變。只有把這些東西結合起來,才能真正發揮作用。”

  蘋果和其他科技巨頭宣布的住房計劃并不是慈善事業,而是承諾以公司土地和資金的形式進行經濟適用房投資,劃重點,是以盈利為目的。盡管具體細節各不相同,但每家公司都表示,將允許在自己已經擁有的土地上進行房地產開發,并發放貸款,其貸款條款和利率都比開發商目前從銀行獲得的貸款條款要寬松得多,但貸款的實際成本需要數年時間才能計算出來。

  蘋果公司表示,除此之外,它的計劃還將創建一個經濟適用房基金,為政府和其他機構提供“開放信貸額度”,在其擁有的土地之外建造更多經濟適用房。該公司預計將從融資中獲利,但回報將低于投資級證券的收益,而投資級證券通常是公司持股的對象。

  一個典型的經濟適用房交易可以有十幾個或更多的資金來源,包括州、地方和聯邦住房項目,以及銀行貸款和私人公司的股權投資。從某種意義上說,科技公司已經準備好加入這個群體,以幫助各個層面的住房建設:為以前無家可歸的人提供支持性住房,為教師和其他生活成本過高的人提供中等收入的住房,以及為員工提供市場價格的住房。

  很少有人會拒絕承認把錢投入經濟適用房投資是一個積極的舉措。Galante是美國最大的非營利住房開發商之一BRIDGE Housing的前負責人,她強調,無論補貼住房的資金來自何處,都必須是長期解決方案的一部分。但在加州住房問題的背景下——問題的根源是頑固的地方政治,而不是缺錢——即使來自科技公司的數十億美元也可能顯得無關緊要。

  仔細算一算吧!根據Terner Center的數據,目前在加州建造一套保障性住房的成本約為45萬美元,在舊金山灣區和洛杉磯等高成本地區還要高得多。到目前為止,這是全美房價最高的州,幾乎是全國房價中值的兩倍。而且這里的價格講的并不是大house,45萬美元(約合人民幣415萬元)的價格只是一棟多戶公寓樓里一套中等大小的公寓,它的布局標準,裝修便宜,幾乎沒有任何營利性開發項目的配套設施。

  考慮到這些數字,谷歌、蘋果和Facebook已經撥出的45億美元將創造大約1萬個住房單元?梢钥隙ǖ氖,這些公司的資金將進一步延伸到已經擁有的土地上,而且很可能會得到其他公共和私人資金來源的補充,這就是為什么谷歌和Facebook估計,他們的投資將在舊金山灣區產生總計4萬套住房。

  然而,即使這些錢翻了一倍,住房短缺的嚴重程度對任何投資機構來說都是毀滅性的。根據麥肯錫全球研究所2016年的一份報告,加州需要在2025年之前建造350萬套住房,這是目前速度的三倍多,以求解決住房短缺問題,并重新獲得任何表面上的可承受能力。理論上的成本是是不合理的(1.6萬億美元),雖然州長Gavin Newsom在競選時提到了麥肯錫的350萬美元,但他的辦公室現在把它稱為“一個不切實際的目標”。

  這并不是說加州的住房問題是無法解決的,也不是說科技公司不應該提供幫助。這是為了表明,如果一位數甚至兩位數的數十億美元足以解決這個問題,那么這個問題早就被解決了。

  Scott Wiener說:“50年來,加州的設計一直基于這樣一種思想:每個人都有一個帶院子的獨棟住宅,他們將無處不在。”他是一位來自舊金山的民主黨州參議員,去年提出一項議案,使得在公交線路附近建造住房更容易。“加州的城市已經系統性地讓建造住房變得不可能,而錢不能解決這個問題。”

  照目前的情況看,住房狀況正變得越來越糟。洛杉磯、舊金山和奧克蘭等城市的無家可歸者人數不斷上升,盡管政府為緩解這種狀況付出了高昂的代價。但加州的開發步伐實際上正在放緩,一些開發商暫停了一些項目,因為成本太高,即便是價值數百萬美元的共管公寓和每月4000美元的一居室也無法產生利潤。

  高稅收經常被拿出來說,尤其是共和黨人,因為加州是一個難以扎根的地方,但真正的問題是住房成本。在經歷了長達10年的經濟增長后,加州在大多數經濟指標上的表現一直好于全國,盡管4%的失業率是歷史最低,但該州遷出的人仍然比遷入的人多。也就是說,住房成本已經導致人們開始逃離了美國最熱門的就業市場之一,逃離這個地球上最美麗的地方之一。

  事實上,經濟學家在對國家經濟前景的報告中,經常將住房成本(而非貿易戰或科技泡沫—)列為未來增長的最大問號之一。在過去的一年里,舊金山灣區的勞動力——工作或找工作的人數——已經下降。從字面上看,這些數字意味著,通過給人們提供第二份工作和吸引工人從外地通勤,就業崗位正在增加。

  咨詢公司Beaconomics的創始合伙人Christopher Thornberg說:“人們說,住房成本正在把人們趕出這個州。不,住房供應正把人們趕出這個州。”

  舊金山灣區在過去八年中增加了67.6萬個工作崗位,增加了17.6萬個住房單元,這個比例遠遠低于規劃者認為的健康水平,即每個住房單元增加1.5個工作崗位。像Palo Alto這樣的城市,每個住房單元的工作崗位比例高達4個,從白天龐大的人口數量判斷,這讓它們比曼哈頓更像曼哈頓。

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